Construcţia unei case în regie proprie: legislaţie, avantaje şi dezavantaje

27 august 2021 | autor:

În România, construcţia unei case în regie proprie înseamnă ridicarea unui imobil cu forţe proprii, fără a apela la serviciile unei companii de construcţii. Cu alte cuvinte, oricine îşi poate construi o locuinţă singur, cu ajutorul rudelor sau al prietenilor, în regie proprie. De la teorie la practică este, însă, cale lungă. În legislaţia română, „regia proprie” în construcţii nu este reglementată separat, aşa că se aplică aceleaşi condiţii şi restricţii persoanelor fizice precum în cazul unei lucrări realizate de o firmă de construcţii.

Printre altele, e vorba despre documentaţia necesară, dar şi de prezenţa pe şantier a unor specialişti cu studii în domeniu, care trebuie să se asigure că lucrarea este una conformă cu toate standardele de construcţii în vigoare. Singurul caz în care aceste condiţii, pe care le vom detalia mai jos, pot fi ocolite, e atunci când sunt efectuate lucrări mărunte, cum ar fi reparaţiile care nu afectează structura de rezistenţă sau efectuarea unor racordări la instalaţii.

Legislaţie şi probleme legale în cazul construcţiilor în regie proprie
Dezavantajele construcţiei în regie proprie
Avantajele construcţiei în regie proprie
Acte necesare pentru construcţia în regie proprie
Costurile unei construcţii în regie proprie
Alternative la construcţia în regie proprie

Chiar şi în aceste condiţii, mai ales în zonele rurale, construcţia unei case în regie proprie este una dintre cele mai frecvente soluţii alese de cei care vor să ridice o nouă locuinţă sau să reabiliteze o clădire mai veche. Principalul avantaj e preţul mai mic pe lucrare, care poate ajunge până la 400 de euro pe metru pătrat.

Dezavantajele, pe de altă parte, sunt numeroase, iar costurile de multe ori nu justifică o lucrare în regie proprie, în condiţiile în care piaţa bancară oferă credite de construcţie în condiţii favorabile, astfel încât lucrarea să poată fi făcută „ca la carte”.

Citeste si: Creditul de constructie: cum il obtii, care sunt conditiile si avantajele

În cele ce urmează, am punctat avantajele şi dezavantajele construirii în regie proprie, dar şi legislaţia care trebuie urmată în acest caz.

Legislaţie şi probleme legale în cazul construcţiilor în regie proprie

Unele dintre cele mai importante dezavantaje ale construirii unei case în regie proprie apar din cauza condiţiilor legislative.

Avantajele si dezavantajele unei case in regie proprie

Mai toată lumea consideră că o construcţie în regie proprie înseamnă că lucrarea se face cu ajutorul familiei sau al prietenilor. Potrivit legii, pe şantier trebuie să fie următorii specialişti, angajaţi cu forme legale:

  • dirigintele de şantier, autorizat de Inspectoratul de Stat în Construcţii;
  • responsabilul tehnic cu execuţia, autorizat, la rândul lui, de Inspectoratul de Stat în Construcţii.

Cei doi nu pot fi una şi aceeaşi persoană, pentru că articolul 13, alineatul 1 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, republicată, stabileşte faptul că „verificatorul de proiect atestat nu poate verifica și ștampila proiectele întocmite de el, proiectele la a căror elaborare a participat sau proiectele pentru care, în calitate de expert tehnic atestat, a elaborat raportul de expertiză tehnică.”

Angajarea înseamnă contract de muncă pe perioadă determinată, înregistrarea contractelor în REVISAL şi plata impozitelor pe salariu către stat. Acelaşi lucru este valabil şi pentru toţi ceilalţi muncitori, calificaţi sau necalificaţi, zilieri sau chiar rude, care lucrează pe şantier. În caz contrar, orice vizită a reprezentanţilor Inspectoratului Teritorial de Muncă se poate încheia cu amenzi uriaşe.

Potrivit art. 260 din Codul Muncii, constituie contravenţie şi se sancţionează astfel următoarele fapte: „primirea la muncă a până la cinci persoane fără încheierea unui contract individual de muncă, potrivit art. 16 alin. (1), cu amendă de la 10.000 lei la 20.000 lei pentru fiecare persoană identificată.”

În cazul în care sunt mai mult de 5 persoane care lucrează fără forme legale, beneficiarul lucrării este pasibil de închisoare.

Legea 10/1995 privind calitatea în construcții, republicată şi actualizată, stabileşte că beneficiarul lucrării trebuie să aibă un contract încheiat cu un laborator autorizat de Inspectoratul de Stat în Construcţii, pentru prelevarea de probe de beton în mai multe faze ale construcţiei. Acesta stabilește că materialele folosite sunt conforme cu specificaţiile din proiectul tehnic al lucrării.

Acte necesare si costuri

În plus, întreaga lucrare trebuie monitorizată de dirigintele de şantier, care trebuie să adune toată documentaţia în Cartea Tehnică a construcţiei. Iată care sunt principalele acte care se regăsesc în CT:

  • autorizația de construire
  • certificate de calitate privind conformitatea materialelor folosite și a calității lucrărilor;
  • condica de betoane, în care sunt înregistrate datele despre materialele folosite şi rezultatele probelor prelevate de laboratorul menţionat mai sus
  • declarații privind conformitatea materialelor utilizate
  • expertize tehnice
  • caietul de sarcini
  • procesul verbal de predare-primire a clădirii
  • procesul verbal de recepție, întocmit pe categorii de lucrări

Dezavantajele construcţiei în regie proprie

Dincolo de potenţialele probleme legale, nu trebuie ignorate nici dezavantajele legate de calitatea construcţiei:

  • Calitatea foarte slabă a lucrării. Atunci când începi să ridici o casă cu prietenii şi cu familia, este foarte dificil să ţii cont de toate indicaţiile din proiectul tehnic. Oricine poate ridica un zid, însă nu toată lumea poate face asta în conformitate cu regulile clare care există în construcţii. Iar un perete strâmb e una dintre cele mai mici probleme cu care te-ai putea confrunta.
  • Lipsa personalului calificat. O companie de construcţii lucrează cu specialişti. Dincolo de un inginer constructor sau de un diriginte de şantier, mai sunt zidarii, dulgherii, tâmplarii, oameni cu experienţă într-un anumit domeniu. Un meşter „bun la toate” riscă să scape din vedere multe detalii pe care un specialist le-ar sesiza din prima.

Constructia unei case in regie proprie

  • Întârzierea termenului de execuție. Dacă semnezi un contract cu o firmă de construcţii, termenul de execuţie al lucrării este bătut în cuie, iar depăşirea lui poate aduce sancţiuni sau penalizări. Iar interesul constructorului e să livreze lucrarea cât mai repede, pentru a putea trece la următoarea. În cazul construcţiilor în regie proprie, termenul nu e la fel de important: lucrarea se face în timpul liber, şi aşa limitat.
  • Materiale mai scumpe şi prost alese. O firmă de construcţii e la curent cu piaţa materialelor şi, de cele mai multe ori, are propriii distribuitori care îi oferă reduceri consistente, pentru că face achiziţii frecvente şi en-gros, nu doar pentru o singură lucrare. Pe de altă parte, o persoană fizică e nevoită să cumpere materialele din depozite la preţul de listă. Iar cineva care nu se pricepe are toate şansele să facă greşeli.
  • Probleme cu racordarea la utilităţi. În absenţa unui contract şi a documentelor cerute de legislaţie (Cartea Tehnică a clădirii), companiile de utilităţi nu vor fi de acord cu încheierea unor contracte de servicii. Vorbim aici de apă, canalizare, energie electrică. Asta pentru că imobilul nu e intabulat şi, practic, nu există. Pentru a intra în legalitate, e nevoie de o procedură costisitoare şi de durată.
  • Lipsa garanţiei. Dacă ai decis să construieşti în regie proprie o casă, e imposibil să-ţi oferi singur garanţia că lucrările sunt de calitate, iar în cazul unor probleme, va trebui să scoţi alţi bani din buzunar, pentru a le remedia. O companie de construcţii oferă, potrivit legii, o garanţie de 10 ani la lucrări; așadar, eşti protejat în cazul unor vicii ascunse, care pun în pericol integritatea structurală a casei.

Avantajele construcţiei în regie proprie

Construcţia unei case în regie proprie are şi câteva avantaje.

  • Flexibilitatea termenului de execuţie. Dacă alegi să-ţi construieşti singur o casă, ai ocazia să faci asta în timpul liber, fără grabă, pas cu pas. Singura problemă e că trebuie să ţii cont şi de anotimp. Nu e recomandat să te prindă iarna cu pereţii netencuiţi şi fără acoperiş, pentru că lucrarea se poate degrada.
  • Mână de lucru ieftină. Este principalul avantaj pe care îl iau în calcul toţi cei care preferă să-şi ridice o casă în regie proprie. O companie care vine cu o echipă întreagă de muncitori va cere un preţ mai mare pentru lucrare, în timp ce cheltuielile pot fi mult reduse atunci când te ocupi singur de construcţie.

Acte necesare pentru construcţia în regie proprie

Dacă te-ai decis deja să construieşti o casă în regim propriu, trebuie să ştii că documentaţia necesară este aceeaşi pe care autorităţile o solicită în cazul lucrărilor de construcţie realizate de o persoană juridică, adică de o companie. Iată care sunt aceste acte şi documente:

  • Certificatul de urbanism. Este primul document care trebuie obţinut de la Primărie şi oferă detalii importante despre clădirea care urmează să fie construită (poziţia ei în teren, planurile topografice şi regimul de înălţime aprobat). Cu alte cuvinte, dacă ai obţinut un certificat de urbanism pentru o casă doar cu parter, nu vei putea să-i adaugi un etaj sau o mansardă, fără să soliciţi un nou set de documente.
  • Proiectul tehnic al construcţiei. Aici intră toată documentaţia necesară pentru ridicarea imobilului, începând cu planurile arhitecturale, schemele instalaţiilor electrice şi ale reţelei de apă şi canalizare şi până la materialele care vor fi utilizate, durata de construcţie şi chiar bugetul estimat. Acest document poate fi realizat la un birou de proiectare şi durează aproximativ o săptămână.
  • Acordurile de amplasament şi avizele pentru utilităţi, care sunt solicitate de la furnizori, de la companii de prestări servicii sau de distribuţie ori de la instituţiile statului. Principalele avize şi acorduri solicitate sunt următoarele:

  • avizul de mediu
  • avizul privind sănătatea populaţiei
  • avizul de la Administraţia Naţională Apele Române
  • avizul de la ISU, privind prevenirea şi stingerea incendiilor
  • avizul de salubritate
  • avizul privind alimentarea cu energie electrică

Acestora li se pot adăuga şi altele (de exemplu, de la gaze sau de la compania de apă şi canalizare), în funcţie de zonă sau de particularităţile terenului pe care urmează să fie construit imobilul.

  • Autorizaţia de construire. Este ultimul şi cel mai important document pe care trebuie să-l obţii, înainte să începi lucrările propriu-zise de construcţie. Poate fi obţinut de la Primărie, din cadrul biroului de urbanism, iar pentru eliberarea lui sunt necesare toate actele menţionate mai sus. În mod obişnuit, durează până la 30 de zile să intri în posesia acestei autorizaţii, care e valabilă un an.
  • Studiul geotehnic oferă date importante despre terenul ales şi stabilește tipul de fundaţie potrivit pentru solul respectiv. Nu este necesar în cazul construcţiei unei locuinţe de cel mult parter+1, în regiunile rurale, dar specialiştii recomandă realizarea lui pentru a putea descoperi de la bun început eventualele probleme care pot să apară din cauza terenului pe care urmează să fie ridicat imobilul.

Costurile unei construcţii în regie proprie

Aşa cum spuneam la început, preţul pe metru pătrat, în cazul unei locuinţe ridicate în regie proprie, poate să ajungă până la 400 de euro, dar suma finală depinde de materialele şi de finisajele folosite, de suprafaţă, de fundaţie şi de acoperiş.

Potrivit specialiştilor, manopera costă mai puţin la o casă în regie proprie, însă trebuie luate în vedere şi alte cheltuieli, între care:

  • cheltuielile cu documentaţia tehnică şi proiectul casei
  • cheltuielile cu avizele şi autorizaţiile
  • cheltuielile cu materialele (cărămidă sau BCA, beton, fier, lemn, ţiglă metalică sau ceramică)
  • cheltuielile cu finisajele, mobila şi echipamentele casnice

Citeste si: Imobiliarele in 2021: impactul pandemiei si evolutia pietei

În plus, potrivit legii, beneficiarul unei lucrări de construcţii, fie că e vorba despre o casă nouă, fie de lucrări de consolidare şi reparaţii la o casă deja construită, trebuie să plătească un procent din costurile lucrării către Inspectoratul de Stat în Construcţii. Această sumă e egală cu 0,5% din valoarea lucrărilor, fără TVA, şi este virată în conturile ISC în două tranşe.

Prima transă de 50% se plăteşte în conturile Inspectoratului de Stat în Construcţii în ziua în care se face înştiinţarea începerii lucrărilor. A doua tranşă se calculează în funcţie de valoarea totală a lucrărilor efectuate şi trebuie plătită la finalizarea construcţiei, în ziua semnării procesului verbal de recepţie. Penalizările sunt destul de ridicate, în caz de neplată la termen: 0,15% din suma datorată statului, pentru fiecare zi de întârziere.

Alternative la construcţia în regie proprie

Cea mai bună variantă pentru cei care vor să-şi construiască o casă de la zero şi să beneficieze de o lucrare de calitate este angajarea unei firme de construcţii. De cele mai multe ori, compania e cea care se ocupă de documentaţie şi vine cu specialişti care oferă consultanţă beneficiarului, pentru a găsi cele mai bune soluţii, care să împace viziunea viitorului proprietar cu reglementările din domeniul construcţiilor.

Alternative la construcţia în regie proprie

Firma de construcţii este responsabilă și pentru angajaţii săi, care trebuie să aibă contracte de muncă şi impozite plătite la stat. De asemenea, dincolo de personalul calificat şi de utilajele cu care-şi poate face treaba, o companie oferă garanţia lucrărilor şi un termen de execuţie limitat.

Singurul dezavantaj aparent sunt cheltuielile mai ridicate, care îşi au soluţia în contractarea unui credit pentru construcţii în condiţii avantajoase. Poţi apela la un broker de credite, un specialist financiar care îţi poate pune la dispoziţie cele mai bune oferte de creditare de la băncile din România, oferte care să se potrivească cu scopul şi cu veniturile tale.

AICI poți intra în legătură cu un ⏩ BROKER CREDITE

Aşadar, construcţia unei case în regie proprie vine cu multe riscuri şi cu puţine avantaje. Cu toate acestea, dacă te-ai decis să mergi în această direcţie, ţine cont de legislaţie, stai de vorbă cu specialişti, cere-le opinia şi alege-i cu atenţie pe cei care te vor ajuta să-ţi construieşti casa visurilor tale.

Sursa foto: Shutterstock

Calculator de rate KIWI Finance

Intră pe calculatorul de rate pe care ți l-am pregătit și vezi cam ce rată ai putea avea la creditul pe care ți-l dorești.

Calculează acum

Lasă un comentariu

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *